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Rentabilidad de inversiones inmobiliarias: cómo elegir un buen asesor

Los bajos precios de los bienes inmuebles, la actitud leal al capital extranjero, las leyes “perfeccionadas” para respaldar los nuevos productos y servicios, la facilidad de obtener un permiso de residencia para inversores hacen que España sea un paraíso para aquellos que desean iniciar un negocio en Europa. Pero, a pesar de la tentación de esta idea, hay un problema al que se enfrentan todos los inversores potenciales, la falta de información. ¿Qué nicho elegir? ¿Qué regiones son prometedoras? ¿Es mejor empezar un nuevo negocio o comprar uno ya constituido?

Por supuesto, Internet está repleto de materiales con todo tipo de estadísticas y análisis, pero los datos a veces son tan contradictorios que, sin tener el mínimo conocimiento del tema, es fácil confundirse. Aquellos que saben español pueden darse el lujo de consultar la prensa o los informes locales, pero ¿qué pasa si el conocimiento lingüístico no permite estudiar la dinámica del mercado o los informes de las bolsas de valores españolas? Se puede continuar nadando contra la corriente aprendiendo de los errores, filtrar por su propia cuenta la información entrante o se puede buscar un asesor confiable, con quien se pueda ahorrar tiempo y dinero. ¿Pero cómo encontrarlo? Antes de abordar esta cuestión palpitante, analicemos en qué consiste el proceso de elección de bienes inmuebles en general.

  1. Selección de propiedades. Para una inversión rentable, no basta con comprender los conceptos básicos del negocio en su conjunto, es necesario comprender los detalles de la rentabilidad directamente "en el terreno". Es posible que una casa abandonada sin un plan de renovación o una tienda vacía a un precio muy ridículo se convierta en un verdadero tesoro, un hallazgo extremadamente rentable. Pero lo más probable que termine siendo un dolor de cabeza, un litigio y muchos años intentando deshacerse de una propiedad “muerta” en un lugar intransitable o con un “regalo”, las deudas de los propietarios anteriores. Sin embargo, la visita a la propiedad seleccionada antes de la compra es un requisito indispensable para cualquier inversor sensato, aunque incluso así es fácil cometer un error sin tener conocimiento de las características específicas del mercado, el área y el marco legal. ¿Será rentable invertir en un club de tenis en Marbella? ¿En cuánto tiempo se recompensará la apertura de un restaurante en la Costa Brava? Todo esto y mucho más son necesarios para que un consultor competente esté familiarizado con todas las sutilezas de la elección de zonas, nichos de negocios y leyes.
  2. Negociaciones con el propietario. Supongamos que después de todos los sufrimientos y una serie de viajes interminables, ha logrado por su cuenta encontrar una propiedad. Ahora es el momento de conocer a sus propietarios. Y en esta etapa, aparecerá un nuevo problema, la barrera lingüística. La negociación de costos, licitaciones, consultas y verificación de documentos sin la presencia de un buen traductor puede convertirse en un reto. Pero incluso esto no es suficiente: es probable que le interesen los planos, los extractos del catastro, el contrato de arrendamiento, los costos de mantenimiento y otros informes de los últimos años. Sin saber qué documentos del propietario realmente tienen que estar traducidos, y de los se puede prescindir, cómo comunicarse con los propietarios españoles o sus representantes, cuáles momentos es mejor evitar y a cuáles prestar atención, es casi imposible lograr un resultado exitoso.
  3. Papeleo. No es ningún secreto que la burocracia española puede superar fácilmente a todos los funcionarios burócratas de la Unión Europea. La eterna siesta y los días festivos, los fines de semana planificados y espontáneos, los puentes, sin mencionar la legendaria pereza y el “olvido” de los españoles, junto con una impresionante lista de documentación requerida, llevan al hecho de que cualquier trámite ordinario se convierte en un montón de papeles y quedan pendientes para mucho tiempo. También es importante que cada provincia tenga sus propias leyes, es decir, las autoridades locales pueden requerir licencias adicionales, sin las cuales la implementación del plan será imposible. Además, la firma del contrato de compra- venta no es la final del evento emocionante llamado “papeleo español”. Le esperan los siguientes procesos igual de complicados del pago de los impuestos, la comunicación con el notario, los bancos, diversos organismos estatales, etc. Para poder pasar por todos los círculos burocráticos, desde crear un plan de negocios hasta terminar con el registro de una empresa, sin perder tiempo, fuerza e ilusiones, lo mejor es tener un asistente eficiente y bien informado.
  4. Cuestiones financieras. Al comprar una propiedad en España, debe tener una cuenta en un banco local con un monto equivalente al capital social mínimo. Si necesita un préstamo, también debe elegir un programa adecuado y obtener la aprobación. Cabe destacar que los bancos españoles responden de manera bastante vívida a las solicitudes de extranjeros para financiar propiedades comerciales: se puede conseguir los pagos hasta el 60% de la cantidad requerida, especialmente si puede demostrar su rentabilidad. Tener un plan de negocios impecable y fondos adicionales en la cuenta tendrá un efecto aún más reconfortante sobre los bancos. Pero para una búsqueda efectiva del programa y de la formalización del préstamo en sí, es mejor obtener el apoyo de un consultor que entienda la famosa “letra pequeña” de los contratos.
  5. Permiso de residencia. Para mantenerse al tanto del negocio, es imprescindible tener la residencia. También es posible empezar un negocio en España sin ser residente: por el contrario, tener un negocio le ofrece ventajas a la hora de solicitar un permiso de residencia. El permiso de residencia de inversor es diferente del permiso habitual ya que suele ser mucho más favorable, sin necesidad de permanecer en el país la mayor parte del tiempo. Además, la tarjeta se expide para un período de hasta 2 años. Y, sin embargo, a pesar de la probabilidad cero de “no favorable” en este tipo de permiso de residencia, en cada etapa del trámite al solicitante le esperan numerosos matices legales y puntos importantes, pero a la primera vista no tan obvios.
  6. Reubicación y adaptación. Finalmente, si uno de los objetivos del negocio de inversión es mudarse a España para la residencia permanente, tarde o temprano tendrá que comenzar a buscar una casa, organizar una mudanza, mejorar el idioma, entender los trucos del sistema tributario, elegir las mejores instituciones médicas y educativas y participar en otros trámites de integración en este país soleado. Sería bueno encontrar una persona que pudiera responder de forma rápida y franca a todas las preguntas y dudas que surjan.

Por lo tanto, recapitulamos. Para invertir con éxito en bienes inmuebles en España, deberá combinar el talento de un brillante hombre de negocios y negociador, ser conocedor pedante de las tradiciones y provincias del país y, al mismo tiempo, dominar todos sus dialectos a la perfección y poder permanecer legalmente en España durante mucho tiempo. Al afortunado que posea todas estas cualidades solo le podemos desear buena suerte...pero la mayoría de los mortales probablemente tendrán que recurrir al plan B, es decir, a la ayuda de un asesor que guiará todas las etapas del trámite, sin que se pierda tiempo y dinero.

Por supuesto, si uno no tiene conocidos que puedan recomendar un abogado de confianza, todo lo que queda es confiar en la intuición. Y, sin embargo, hay puntos clave mediante los cuales se puede determinar el especialista experimentado de manera casi inequívoca.

Son:

  • Experiencia laboral. Se debe prestar la máxima atención a la experiencia de un asesor en este sector y cuál es su especialización. Es bueno tener recomendaciones reales, reseñas o nombres de clientes (en el caso de empresas); esto ya es una garantía de que el experto ha superado la “prueba de batalla” para que su trabajo sea exitoso.
  • Apuesta en los nativos. Si logra encontrar un profesional en España, este es el escenario perfecto. Como ya hemos visto, al buscar y formalizar las transacciones en un país extranjero, no se puede prescindir de un conocimiento exhaustivo de las leyes, de los aspectos específicos del sector y los matices legales, y las empresas locales no solo tienen toda la información necesaria (y constantemente actualizada), sino que también cuentan con muchos años de experiencia trabajando con los órganos públicos, instituciones educativas, bancarias, médicas y legales, lo que facilita considerablemente la tarea. Sin gastar recursos en resolver la ecuación eterna del “espacio-tiempo”, todo sucederá de manera mucho más rápida y eficiente, y lo más importante, con un riesgo mínimo.
  • Busque los gerentes. Para generar ingresos, probablemente será necesario arrendar el objeto adquirido, comunicarse con los clientes, contratar seguros, etc. Y aquí todo es lógico: un consultor a quien, quizás, le encomendará la administración posterior de sus bienes inmuebles, estará más interesado en su rentabilidad y seguridad. Por lo tanto, realizará la selección de ofertas más cuidadosa y exhaustiva, verificará la documentación, analizará la preparación de un plan de negocios, etc.
  • Gama de servicios. La mejor solución sería ponerse en contacto con una empresa que ofrece una gama completa de servicios, en lugar de un solo servicio especializado. La explicación es simple: un equipo de profesionales que ofrece un enfoque integrado no está interesado en engañarte o arrojarte a la merced del destino. Como norma, junto con la selección de bienes inmuebles, dichas agencias ofrecen servicios adicionales: traducciones, formalización de documentos, tramitación del permiso de residencia, etc., así como un apoyo posterior para la adaptación (que puede durar años), por lo que sus asesores simplemente no tienen motivos para perder el cliente de forma permanente por ganar los pequeños beneficios a corto plazo.
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